Nozioni locatario

Cosa fa il sito “Il buon inquilino”?

Il sito, nel momento in cui si forma un contratto di locazione tra locatario e inquilino, tiene traccia del comportamento dell’inquilino.

Eventuali  mancati adempimenti contrattuali da parte dall’affittuario, segnalati dal locatario, vengono prima verificati e poi registrati sull’A.D.A. (Attestato di Affidabilità).

Esempio: per un avviso di ritardo sul pagamento dell’affitto superiore ad un certo numero di giorni, viene chiesto il riscontro all’inquilino prima di registrare l’infrazione su A.D.A.. L’inquilino ha la possibilità di opporsi alla segnalazione se ritenuta infondata o non veritiera, dimostrando oggettivamente il rispetto degli obblighi contrattuali (es. inviando copia del bonifico di avvenuto pagamento nei tempi previsti).  

Perché iscriversi al sito ?

Per il locatario iscriversi al sito gli permette di mettere in atto azioni di persuasione nei confronti del cattivo inquilino a tenere un comportamento corretto, evitandosi così spiacevoli e costosi passaggi per vie legali a seguito di mancati adempimenti contrattuali.

Potrà usufruire delle informazioni degli altri locatari iscritti e contribuire a distinguere i buoni inquilini dai cattivi inquilini.

ISTRUZIONI D’USO

Come comportarsi quando arriva un potenziale inquilino ?

Per avere beneficio dal sistema, nel momento in cui si deve valutare un potenziale inquilino,  il locatario dovrà prima di ogni altra cosa chiedere all’inquilino se è iscritto al sito “il buon inquilino” e se non lo è di iscriversi. Le possibilità saranno:   

• Se l’inquilino già iscritto: basterà quindi fare richiesta tramite portale dell’A.D.A , e una volta ricevuto il consenso dall’inquilino, il sistema vi invierà tramite mail l’A.D.A. per verificare il certificato;
• Se l’inquilino non è iscritto: chiedete che si iscriva e poi verificate l’abbia fatto richiedendo l’A.D.A. L’attestato in questo caso sarà vuoto in quanto appena aperta la posizione.
• Se l’inquilino non iscritto e non vuole iscriversi o non riesce ad iscriversi è meglio stare molto attenti. Tenuto conto che per l’inquilino l’iscrizione al sito è totalmente gratuita, facilissima e non richiede dati particolari che possano ledere la sua privacy, le motivazioni per non iscriversi potrebbero essere nel:

1. sapere già in anticipo che non rispetterà gli adempimenti contrattuali;
2. non riesce a farlo in quanto già precedentemente iscritto e successivamente cancellatosi volontariamente per inadempienze e ora non più accettato dal sistema*.

 

 

* Il regolamento del sito in caso di cancellazione volontaria da parte dell’inquilino non gli permette più l’iscrizione per 5 anni. Questo regola viene applicata per evitare che avendo A.D.A. pessimi un inquilino posso cancellarsi, azzerare la sua posizione e poi iscriversi nuovamente ripartendo con un A.D.A. immacolato.

 

Cosa fare con gli inquilini già locati ?

Chiedete agli inquilini già locati di iscriversi o di visitare il sito per leggere le finalità del sito e i vantaggi di iscriversi, anche se già locati.

L’ A.D.A. in aggiunta ai vari dati, fornisce anche una sua valutazione  che si basa sul tempo di osservazione dell’inquilino. Se un inquilino è iscritto al sito e in affitto da 5 anni avrà un giudizio “ottimo” sul tempo di osservazione. Al contrario di un inquilino appena iscritto.

Anche con gli occhi di un locatario risulta più affidabile un inquilino che ha accumulato 2 ritardi in 3 anni di osservazione ad uno che accumula 2 ritardi in 1 anno di iscrizione, in quanto il rapporto di infrazioni rispetto al tempo è minore.

Così come un inquilino già iscritto avrà un giudizio migliore di uno appena iscritto, non perché sia effettivamente è migliore, ma perché il sistema ha già potuto verificare per un po’ di tempo che è un buon inquilino. Dell’inquilino appena iscritto non si sarà potuto verificare ancora niente.

Se sono già dei buoni inquilini perché non metterlo in risalto ? E’ una virtù che va evidenziata e premiata. Il sito “ il buon inquilino” nasce per questo motivo: agevolare i bravi inquilini nel trovare affitto (magari riuscendo a strappare qualche sconto sull’affitto).

 

Controllo codice fiscale

A causa del problema della “omocodia” ossia stesso codice fiscale per persone diverse, l’Agenzia della Entrate  modifica il codice fiscale delle persone verificandoli con i codici fiscali nei loro archivi (tale problema lo può risolvere solo l’Agenzia delle Entrate). È quindi importante una volta registrato il contratto fare una verifica veloce del codice fiscale dell’inquilino indicato nel modello RLI, controllando che sia effettivamente lo stesso che è stato registrato sul sito. L’eventuale discrepanza va comunicata via mail al sito.

Comunicare le infrazioni

A seguito di una infrazione il locatario ha l’OBBLIGO di comunicare al sito l’avvenimento mediante portale del sito il prima possibile.

Di queste comunicazione verrà tenuta copia a testimonianza dell’avvenuta comunicazione.

Cancellazione dal sito.

 

ATTESTATO DI AFFIDABILITA’ (A.D.A.)

Con quali criteri di compila A.D.A.?

A.D.A. (Attestato di Affidabilità) si costituisce di una griglia che contiene il numero di infrazioni registrate nell’anno di competenza.  Quando non vengono registrate infrazioni durante l’anno nella casella viene riportato il numero zero. Più zeri ci sono, più l’inquilino è affidabile.

A.D.A. riporta il comportamento dell’inquilino negli ultimi 5 anni di affitto.

Quali sono le infrazioni tenute sotto controllo ?

1. Ritardo pagamento affitto superiore a 5 giorni = ritardo maggiore di 5 giorni, ma inferiore o uguale a 20 giorni, nel pagamento dell’affitto.
2. Mancato pagamento affitto dopo 20 giorni = ritardo maggiore di 20 giorni, nel pagamento dell’affitto.
3. Ingiunzioni di rilascio locali = ingiunzioni emesse dal tribunale che intima al rilascio dei locali
4. Sfratti per morosità = sfratti dovuti solamente da mancanza di pagamento mensilità
5. Gravi giudizi di rilascio locali affittati = giudizi gravemente negativi sul rilascio dei locali
6. Ingiunzioni pagamento oneri accessori = ritardo pagamento spese condominiali facenti parte del contratto di affitto (le spese non a contratto non vengono considerate).

 

Tabella di correlazione tra segnalazioni e ADA (Attestato di Affidabilità)

Tipo di infrazione (dal 01-gennaio al 31-dicembre di ogni anno)	Numero segnalazioni	Cosa viene riportato sull’ADA
Ritardo pagamento affitto superiore a 5 giorni	n.2	1 infrazione
Mancato pagamento	n.1	1 infrazione
Ingiunzioni di rilascio locali	n.1	1 infrazione
Sfratti per morosità	n.1	1 infrazione
Gravi giudizi di rilascio locali affittati	n.1	1 infrazione
Ingiunzioni pagamento oneri accessori	n.1	1 infrazione

* i giorni di ritardo si intendono giorni solari (effettivi). Esempio: il ritardo da venerdì 16/03 a giovedì 22/03 successivo è di 6 giorni.

rev del 23-04-2019